​商铺售后返租，是馅饼还是陷阱？

商铺售后返租，是馅饼还是陷阱？

投资16万元买的小摊位，委托多米新街市管理运营，但每个月只能收到200多元的租金。近日，凭借“售后返租”模式在株洲走红的多米新街市，因返租租金不及预期，遭遇众多投资者维权。

记者走访了解到，在株洲，和多米新街市类似，以返租模式吸引投资者的商业项目不在少数。这其中，有不少项目都遇到了多米新街市同样的问题。

售后返租，是馅饼还是陷阱？投资者该如何选？

多米新街市九八缔景城店（资料图） 记者 姚时美 摄

购买商铺，由专业公司运营

投资者躺着就能赚钱？

五星级农副产品中心、菜篮子工程、首付三万起带10年租约……2016年，冲着开发商铺天盖地的宣传，邹先生购买了位于世贸广场的多米新街市商铺。

“签了商铺买卖协议和长期委托经营协议。”邹先生介绍，商铺采取的是整体打包经营，给业主返还租金的形式。而且，前三年的租金还可以一次性抵扣首付。

也就是说，按照协议，投资者从开发商手上购买商铺产权后，并不需要自己经营管理，就能获得一份长期稳定的回报。“就算租约到期，到时候或卖或出租或自己经营，反正都不亏。相当于一次投资，躺着赚钱。”邹先生说。

位于世贸广场的多米新街市，部分摊位已经停摆 记者 姚时美 摄

事实上，售后返租，并非新鲜事物。

记者走访了解到，在株洲市场，有不少商铺、写字楼、酒店式公寓等，都在打着售后返租的旗号招揽投资者。其中，仅河西的在售地产项目中，至少有三家宣传可以售后返租。

地产业内人士李先生介绍，一般情况下，开发商都会选择有较强实力的运营方，将项目包装成具有竞争优势的商业广场、长租酒店等，通过大力宣传卖点，给投资者形成项目能长期稳定盈利的印象。而且，这些返租项目年返租回报一般都达到 8%甚至更高，远比其他物业租赁回报要高。返租期短的3-5年，长的达15-20年。

在各种优厚的返租条件下，不少想做“甩手掌柜”的投资者，纷纷入局。

返租少，退铺难

部分投资者很“受伤”

然而，如此诱人的售后返租，遭遇了危机。

“从2017年开始，世贸广场多米新街市的经营就举步维艰，越往下做，开张的商铺就越来越少，业主拿到的租金就越低。”邹先生介绍，最近两年，有的业主甚至没拿到一分钱租金，当初的承诺变成了一句空话。

多米新街市并非孤例。

记者近日了解到，株洲市区近年来不少承诺售后返租的项目，都出现了回报率低、无法按时支付租金等问题，让业主苦恼不已。

天元区某建材市场曾因经营不善长期拖欠投资者返租租金，被投资者告上法庭，最近两年才略有起色。

芦淞区太子路附近某商业项目，主打芦淞服饰产业转移，承诺返租租金丰厚，吸引了上千名投资者购买。但几年时间过去，该项目的投资者拿到的返租租金远远不及预期。

云龙示范区方特旁某商业项目，以旅游配套为主打。投资者2016年购买商铺后，项目方承诺的开业却一拖再拖，至今仍未全部开业，返租也就无从谈起。

返租难，投资能否退铺？对此，多位业内人士告诉记者，基本不可能。

“在售卖商铺之前，开发商就会提前规避风险。”业内人士苏浩（化名）介绍，一般情况下，投资者与开发商之间是买卖关系，而委托管理协议是投资者与运营方签订的。也就是说，一旦项目经营不善，返租达不到预期，发生纠纷的当事双方，是投资者和运营方，与开发商无关。

收益稳定，十年回本

也有投资者获利颇丰

并非所有售后返租的商业项目都是亏损。

2005年，市民杨先生以8万多元的价格，买下位于石峰区某商业广场的一间商铺，然后将商铺委托给运营方管理，运营方每月返还杨先生租金700多元。

“基本能准时收到返租，2016年前后，由于商户退租，有几个月没收到租金，但很快就续上了，现在每个月租金约1000元。”杨先生介绍，因为商铺是委托项目方管理，自己几乎不用操心。从投资回报上看，不算商铺的升值空间，他用了十年时间就已经回本。

记者了解到，天元区长江路某酒店、芦淞区中心广场附近某商场等，也都是售后返租模式，多年来收益一直比较稳定。只在更换管理方时，短暂因返租不及时，引发过业主投诉。

“售后返租并一定就都是套路。”对此，苏浩介绍，开发商主推售后返租模式，主要是为了快速回笼资金。有很多项目通过售后返租，统一经营模式，实现了商业物业的整体经营价值提升，给投资者带来了丰厚的回报。

“以芦淞市场群为例，很多市场就是通过售后返租模式起步的，参与的投资者都获利颇丰。”苏浩说，正是因为有了许多成功的案例在前，售后返租模式才会获得投资者青睐。

买商铺要了解地段、定位等

也要关注开发商、运营方实力

在业内人士看来，投资者购买售后返租商业项目，风险主要来自项目经营不善、商铺价格虚高透支未来升值空间等。而如果商场兴旺，商铺价值和租金都将看涨。

“高回报就意味着高风险。” 市区某房地产中介刘元辰建议，选择这类项目，投资者一定要擦亮眼睛。

首先，要仔细了解项目的地理位置、商圈环境、商业定位等。如果这些方面存在先天不足，就没有什么投资价值。

另外，要关注开发商、运营管理方的实力背景。“开发商和运营管理方实力强大，才不会出现经营不善、跑路等情况，返租才有保障。”刘元辰说。

“从返租引发纠纷的项目类别看，主要是一些位置不佳、面积过小的商场内铺，一旦脱离了统一管理运营，单独经营很难产生较好的效益。因此，投资者遇到这类情况，要特别谨慎。”刘元辰说。

（株洲晚报记者 周蒿）