​小海地楼市为什么“嗨”不起来？

小海地楼市为什么“嗨”不起来？

周末，道士君去各大品牌汽车店和售楼处都转了转，发现一个有趣的现象：买车比买房的人多，奥迪、奔驰空港店更是被挤爆了，销售都忙不过来，买车的人需要等位。

如今，利好政策已全国蔓延，楼市什么时候才能恢复预期？

快了，索性等着吧。

今儿我们聊一个别的话题，关于板块楼市发展。

河西一个板块，蛮有争议，一年卖了140套房。

多还是少？

有人说，北闸口2个盘一年还卖了206套。

有人说，未来城平均一个月卖100套左右。

想必，大家心里已有一个评判。

这个板块就是河西的小海地。

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说起小海地，在大河西是一个怎样的存在。

小海地，天津人有时称呼其为“海地儿”，是河西最南边的一个居住区，也是天津最早的居住区之一。

关于此地地名的由来，众说纷纭。不在此赘述了。

倒是小海地的系列地名颇有特色，就说两句。老的海地儿小区都带“江”字：珠江里、漓江里、龙江里、富江里、金江里、平江里等，后来又建了不带江的四大园儒林园和祺林园，怡林园，博林园。路叫双水道，三水道，泗水道，浯水道等。这些都巧妙的运用的江河山川名字以及谐音，可谓地名系列之经典。

第一次了解小海地是2014年，当时道士君的师父秘密君租房搬去了这里，听的最多的是小海地生活相当方便，遍地菜市场，早点部，花几块钱一礼拜各种天津卫传统早点可以换着地方吃，夜市也特别多、各种烧烤，小吃数不胜数，被称之为天津最有人气的地方之一。

第二次了解小海地是2017年，一个北京朋友买房，重点看河西，那个时候帮她盘了盘河西一片、二片、三片的教育资源，方知小海地教育资源属于河西三片，论教育小海地也还算可以，二师附小渌水道，三水道这俩算是小学里不错的学校，其他珠江道，华江里，新会里等小学都是差不多的大头校，中学是第四中学、四十二中学、北京师范大学天津附属中学、微山路中学、枫林路中学、双水道中学这六所中学，算是不错的。后来，她买了上海道小学附近的二手房亚中花园。

第三次了解小海地是2020年，5年无新增土地供应，放出两宗地，四五家开发商争相抢夺，上演了久违的“竞拍盛况”，最终华宇以总价4.3亿元，楼面价23390元/㎡摘得一宗，溢价26.5%。另一宗，中交以总价9.1亿元摘得，折合成交楼面价18620元/㎡，溢价率18.2%。这两宗地的高溢价成交，拉开了小海地新一轮楼市热潮。当时也研究过，觉得隐性风险有点大，果断放弃。2021年，小海地又挂两宗宅地，配置了不同比例自持，也顺利成交。这里我们会发现一个事实，新梅江和小海地地价基本对等。

第四次了解小海地，就是这一次，源于板块轮动变化研究，与行业内几位资深人士探讨发现，目前这个板块楼市发展蛮有争议的。

聚焦的点，其一：地价涨了，房价涨了，与片区发展是否对等；其二，楼市销量上不去的根节点在哪？其三，客户对这个板块的抗性究竟是什么？价格？品质？还是其他？

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现阶段，悲凉是此时此板块的底色。

为什么呢？

不说其他的，我们先直接看各楼盘销售数据。目前这个板块在售楼盘4个，中海左岸源境、中交融正、中交融成、华宇·御熹臺。

开篇道士君提到，这个板块楼市，销量略显惨淡。2021年，主力在售项目3个，最高销量未超过70套。

进入2022年，片区成交有改善吗？截至3月底，从备案成交数据上显示，累计成交67套，中海左岸源境作为新盘加入竞争场域，成交占比57%，在当下市场入市，这个成绩算是合格。

道士君看了各项目数据认为，目前小海地楼市想要的预期还未达到，距离新一轮崛起还需要一定时间。

想想这个板块，楼市也曾经辉煌，2016年单项目天津全运村创收113个亿，一年销售了3031套房子，还荣登全国百强项目排行榜。

时隔5年，楼市重新启动，地价翻了几番，房价也涨了，楼市却难现辉煌。

究其深层次的原因，第一，小海地片区是河西最南边的一个老居住区，客群基数较大，房子迭代处在关键时候，迎来新一轮焕新。但城市界面老旧、缺少优质学区支撑，小海地在河西确实不太吃香。

第二，有中介和道士君说，能买新梅江，何必小海地。房价与新梅江基本不相上下，但两者发展量级及发展潜力有一定差距。

道士君盘了一下整个河西板块楼市发展，目前活跃片区主要集中体院北、新梅江、小海地。有的板块，基本沉寂，比如吴家窑、南楼。有的板块接近尾声，比如宾西、八大里。而各板块的房价也是呈阶梯式。宾西与体院北是房价高点支撑片区，在五六万一平米水准。其次是小海地、新梅江是房价稳定片区，在4万左右一平米水准。同时，我们发现一个有意思的地方，最新板块成交均价显示，小海地房价比新梅江还高。

最新3月河西各板块房价地图

再下沉至各项目，最新各项目成交均价图，我们看到，小海地片区小高层成交均价在38000元/㎡左右，高层34000元/㎡左右。整体处于一个相对高的水平。

房价较高，片区需求的购买力与其不对等，另外对标直接竞争板块新梅江，片区综合竞争力较弱，客户分流严重。

虽说小海地作为河西鄙视链的最后一环，地价都飙到2万+。但片区整体价值未达到平衡匹配。

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现如今，小海地楼市陷入尴尬境地，进退受阻。道士君认为核心原因是板块还未到真正轮动的机会点。

板块成长机会点，即在一个板块之中，还可以继续细分为各个小板块的互补，这其中有一个典型筑底规律，何为筑底规律，就是在一个大板块发展的过程中内部的各小板块承担各自的使命去支撑整个大板块的最终规划目标。一般来说都是以地铁及高速网络作为枢纽，轨道交通承接刚需板块置业人口流入，在有刚需人群入住各小版块完成刚需置业人群筑底使命后使整个板块具备完善人气及配套后，最后选取区域优势位置板块作为区域内高品质、低密度社区打造。这种程度上，刚需带来的城市内部人口导流和地铁、轨道、学校、医院、图书馆等完善之后，高品质、低密度社区往往成为价值拔高的机会。

按照目前小海地板块的发展，机会点错位，基础还没夯实，就调至高品质、低密度社区层级去，会想成发展断层。

我们清晰的知道，无论是板块的价格涨跌，亦或是成交量的分化，真正影响板块潜在发展力、板块驱动力、板块楼市红利期、板块楼市价值机会方面的质素还有很多。更核心的是讲究天时、地利、人和。

”钗于奁内待时飞”待到“天上一轮才捧出，人间万姓仰头看”。小海地楼市的野心是有的，接下来怎么从板块轮动中趁势崛起，着实需要下一番功夫。

数据来源：京津冀数据研究院。