“售后返租”商铺可以买吗？懂行人“6字”回应让人“清醒”

说起售后返租商铺，相信很多人都不陌生，因为关于售后返租商铺的广告确实挺多的，特别是售后返租商铺的高回报让人记忆犹新。最近收到一个网友的问题：“最近房产中介给我推荐了商场里面的售后返租商铺，感觉各方面都不错，价格也不贵，这种商铺可以买吗？”其实关于售后返租商铺的问题笔者已经说了很多次，但是仍然有不少的网友咨询，可见售后返租商铺确实是很吸引人的。关于售后返租商铺能不能买的问题，我咨询了从事房地产行业的懂行人，他回应了6字：“钱可能打水漂。”通过他的分析，确实能让一些投资者“清醒”。

售后返租商铺也有几种情况，比如临街商铺、商场商铺、专业市场商铺，其中商场里的商铺和专业市场的商铺是最喜欢售后返租的，我们就重点说商场里面的商铺，模式都是相同的。因为商场里面的商铺面积都较大，这样算下来总价较高，只有少部分投资者能承受，开发商就想出了将商铺分割出售的办法，也就是“格子铺”。开发商并非将这些商铺隔成小商铺，而是分割产权面积，比如一个商铺50平米，开发商将其分割成5个10平的产权面积，然后卖产权面积，所以投资者买到后只知道自己的商铺面积大概在哪里，但是又没有单独的商铺，也就意味着不具备自用的可能性，以上就是售后返租商铺的一个简单介绍。我们再来看看售后返租商铺的特点。

高回报、长时间包租

说起买商铺，投资者最怕的就是买到商铺后租金低，或者买到商铺后租不出去。售后返租商铺直接解决了这两个难题，开发商承诺高回报，并且长时间包租，投资者只需定时收租金即可。现在市场上的售后返租商铺一般承诺包租10年或者20年，回报率5%-10%不等，比如前三年分别为6%、7%、8%，第四年为9%，第五年为10%，后期再随行就市，保证不低于9%或者10%。现在我国银行3年定期存款率为2.75%，部分银行能达到4%左右，但是和售后返租商铺的回报率仍有不小的差距，所以售后返租受欢迎是有道理的。

前3年租金抵房款

售后返租商铺打的广告一般为首付几万元或者首付十几万元就能买商铺，这个门槛确实很低，大部分家庭多的钱拿不出来，几万或者十几万还是能拿出来的，那么这个低首付是如何计算出来的呢？比如一个商场3楼的商铺单价为3万元一平，买一个10平的商铺就是30万元，这对于很多人来说还是挺高的，开发商就想出来租金抵房款的办法，直接将前三年承诺的回报率直接抵扣房款，这样不仅让人觉得兑现了回报率，还让人觉得房价便宜。按照前三年6%、7%、8%计算，总共抵扣21%，也就是抵扣6.3万元，商铺价格变为23.7万元，商铺可以首付五成，首付只需12万元左右。所以租金抵房款也是售后返租商铺一个很吸引人的特点。

原价回购或加价回购

因为开发商一般只承诺前几年的回报率，所以很多投资者还是有点担心以后商铺回报率的问题，还有担心以后商铺想要转手的问题。没关系，开发商都为你想到了，开发商承诺5年或者10年，投资者不想要商铺了，开发商可以原价回购或者加价回购，这样看来购买售后返租商铺就是个包赚不赔的买卖。

以上这就是售后返租商铺最吸引人的几个特点，说不吸引人是假的，也难怪很多人购买售后返租商铺。以上是从一个普通投资者的角度看的，现在我们从懂行人的角度看一看。

高回报率难实现

按照上面商铺3楼3万一平、一个商铺10平计算，一个商铺的价格为30万元。前三年租金抵扣了房款，也就是从第四年开始收租金，按照9%的回报率计算，年租金为27000元，月租金为2250元，每平米租金为225元。试想一下，现在商铺投资本身就在走下坡路，很多临街商铺都只租几十元一平米，或者一百多元一平米，一个不知名商场的3楼商铺想要每平米租225元，谈何容易？基本上不可能实现，如果到时候租金达不到这个水平，商铺要想继续运营，开发商就只能自己贴租金给投资者，开发商能补贴多久？直到开发商资金链断裂，到最后商场烂尾。

租金抵房款是套路

很多人认为租金抵房款确实让商铺价格优惠了不少，也兑现了回报率，但实际上开发商根本没有任何损失，反而还赚到了商铺前三年的运营权。商铺想要出售是需要去将商铺价格房管局备案的，比如3楼商铺备案价为22000元一平，开发商在出售时将价格定为30000元一平，在抵扣前三年21%的房款后，单价为23700元一平，再给予点其他优惠，最终单价为22000元-23000元一平，可以在房管局正常办理备案。

原价回购或加价回购根本不用想

对于开发商来说，售后返租商铺成功的模式太少了，开发商或许根本就没想过商场能真正的运营下去。买售后返租商铺一般会签两份合同，一份是商铺的购房合同，这是和开发商签的，另一份是返租合同，这份合同基本上都不是和开发商签的，一般是和第三方物业公司签订的。包租、高回报、回购都是开发商承诺的，最后却让你和第三方物业公司签返租合同，物业公司有那么大能力吗？如果商铺租不出去，或者收不到租金，投资者只能找物业公司，因为是和物业公司签订的合同，开发商完全可以说和自己没关系。物业公司到时候就表示没钱，让业主去法院起诉，就算官司打赢了，但是物业公司没能力偿还，投资者有什么办法？

综上所述，售后返租商铺的模式想要成功非常困难，如果能这么轻易地得到高回报，开发商为什么还要到处打广告，为什么还要千方百计让投资者购买，如果真的没有高风险，这种高回报率的商铺根本不愁买，想买都买不到。现在笔者居住的小区周围有两个售后返租商铺的项目，已经烂尾几年了，都是还未修好就烂尾了，无一例外都是开发商资金链断裂。大家在投资的时候，看到高回报率的产品一定要留心，不要被高回报诱惑，一旦购买了高风险的投资产品，钱打水漂的可能性是很大的。你们或者你们的亲朋好友买过售后返租商铺吗？现在都是什么情况？欢迎大家评论。