​4月楼市原形毕露，住建部长喊话“房地产是顶梁柱”，什么信号？

4月楼市原形毕露，住建部长喊话“房地产是顶梁柱”，什么信号？

没有任何悬念，今年一季度被吹过头的“楼市小阳春”，开始原形毕露了。

贝壳研究院数据，4月以来，杭州、南京、北京、上海、深圳、成都等热点城市，二手房成交量开始出现明显下滑，疲软现象非常明显。

比如杭州，4月前10天日均减少100套，降幅超过30%；再比如成都，降幅也超过25%，日均成交量从3月份的910套，下降至680套；南京，4月第一周二手房成交2230套，周环比下降26.6%；上海，过去5周二手房成交量呈现5连降趋势，第五周成交量较第一周减少1107套，降幅也达到了19%。其它城市4月以来的二手房成交量降幅，也都在15%-40%之间，不一而足。

看到这些数据，铁锤一点也不意外，因为它恰恰证实了我之前的观点，2、3月份头部城市二手房成交量飙涨，得益于疫情期间积压的购房需求释放，不具备可持续性。

换句话说，今年2、3月份头部城市出现的二手房成交量飙涨，根基不稳，塌房可能就在一瞬间。

正所谓：来也匆匆，去也匆匆。

另外，近日央行公布的3月份和一季度贷款、存款数据也真实反映了，当下老百姓购房投资的意愿不高。3月单月，住房房贷确实新增6348亿，创2022年1月以来的新高。

但不能忽视的是，2023年一季度居民新增房贷仅占新增人民币贷款的8.9%，和2016-2020年动辄25%左右的比例相比，相差甚远。这个数据很好地说明了，当下房地产在整个经济发展中，越来越边缘化了。

存款方面更惊人，一季度人民币存款增加15.39万亿，其中住户存款增加9.9万亿，一个季度顶2019年全年。住户存款继续飙升，原因只有一个：不敢花钱，只能老老实实存起来。这可不是什么报复性存款，对于绝大多数居民来说，这是预防性储蓄。说穿了是对就业形势充满不确定性，害怕失业，更害怕失业后断粮。

不同于个人，存款对银行来说，是负债。居民不买房、不贷款，反过来看，等于是银行缺失了最优质的贷款业务，所以我们看到，银行为了把钱从金融系统赶出去，开始降存款利率了，这么做的目的很简单，逼着大家花钱。当然了，如果大家存钱的理念一直不改变，不排除接下来降息的可能。

另外，从市场调控走势来看，依然遵循了“市场越冷越着急救”的规律。

经常关注楼市的朋友应该发现了，新一轮楼市松绑又来袭了，3月底以来，包括厦门、合肥、郑州在内的二线城市，相继出台楼市宽松政策，就连一线城市北京，也将在房山区试点 “一区一策”。

但从舆论的反应来看，大家好像已经习以为常了。归根结底是因为，大家对房地产的预期已经彻底变了，在多数人的认知里，松绑限购已是常规操作，不值得大惊小怪。

事实上，经历过去这几年楼市调控的反复无常，大家基本搞懂了一个道理：调控楼市就像开汽车，慢了就踩油门，快了就踩刹车。而当前时期，对于绝大多数城市而言，基本上处于猛踩油门也无法提速的阶段。

像一线城市北京房山区搞“一区一策”，本质上就是市场下行明显，房子卖不掉了，需要开门把更多够资格的买房人放进来——消化库存，帮开发商加速回款，根子上还是为了卖地。是的，贵为一线城市，也有土地卖不掉、土地财政吃紧的这一天，也有低下头的这一天。

另外有一个基本事实，大家应该知道，那就是2017年以来，北京房山的二手房成交价格整体已经下跌超过20%了，算上资金成本，过去这6年在北京房山买房的人，首付款已经亏没了。

此情此景，我们看到，国家高层、国家媒体，又都站出来给房地产加油打气，输送信心了。

4月10日，央媒经济日报发表标题为《房地产仍是“大行业”“好行业”》文章，毫不掩饰对房地产的夸奖：总体而言，房地产市场已出现复苏势头。

4月12日，住建部部长倪虹指出：住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP6.9%；另一个是房地产业，2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义。尤为值得一提的是，住建部长还喊话“房地产是顶梁柱、压舱石”。

住建部长最新讲话，信号很明显：我们经济发展对房地产的“毒瘾”越来越大，越来越难戒了。直白点说，我们对房地产的依赖越来越大了——卖地收入锐减，财政支出一点没少，2023年还增加了5.6%。

事实上，住建部长为房地产背书和站台，本质上是财政快揭不开锅了——今年前2个月国家账本已经客观反映了我国当前的真实财政问题：1-2月，房地产出让金收入同比下滑29%；土地和房地产相关税收中，契税875亿元，同比下降4%；土地增值税1051亿元，同比下降22.4%；房产税558亿元，同比下降2.9%。

倪虹部长的潜台词其实很简单：房地产该热一热了。

我们现在确实需要重启房地产，而且也不能否定房地产是国民经济支柱产业、压舱石的事实。只是，现在最大的问题已经不是拿不拿夜壶的问题，而是夜壶还顶不顶用的问题。

因为房地产早已过了鲜衣怒马的时代。现在的房地产，表面是寒暖交锋，底下更是暗流涌动——很多基本面已经发生巨变，人口老龄化、人口负增长、存量住房规模过剩、我国家庭住房拥有率很高、现有在建房产够1.3亿+人居住等，都决定了房地产不可能再高速扩张，更回不到过去了。

有时候，我也在疑惑：是不是过去这些年房价上涨过快，让我们误以为大家的收入在大幅增加，都觉得我们的收入还能撑得起更高的房价？其实，现实只是房价被吹得太高了，和老百姓的工资收入彻底脱钩了。正是这种对现实的拎不清，才让很多城市傲娇地养成了，“房地产随用随好”的想法。

对了，最近听说有私募基金创始人讲话称“当前是地产10年一遇级别机会”，对于这种话，铁锤还是建议大家听听就好，别太当真。无数赤裸裸的案例告诉我们，聪明人只会闷声发大财，当有人和你说机会来了的时候，她的目的只有两个，要么是想赚你的钱，要么是想让你接她的盘。

有人可能会说，你怎么能一刀切全盘否定房地产的投资价值，住房的金融属性不可能彻底剥离。的确，铁锤从来不否定房地产的投资价值，但我只是想告诉大多数人，未来仍然具有投资价值城市的房子，购买的技术要求会越来越高，上车的门槛也会越来越高。也就是说，未来这种靠房子赚钱的机会，基本上和普通人无关了。

事实上，过去这些年，很多人靠房子赚得盆满钵盈，也不是个人在买房上有多高超的技术，只不过是乘坐的是一部持续上行的电梯。现在这部电梯到顶了，很多人也该醒醒了。